5 способов уменьшения налога при продаже квартиры

Выждать время и не платить НДФЛ вообще

Законами установлены сроки, по истечении которых человек при реализации имущества не платит налог на доход, вне зависимости от его размера. Для недвижимости такой период составляет 3–5 лет и зависит от способа получения права собственности на нее.

Минимальный срок в 3 года актуален для жилых объектов, полученных следующими путями:

• в результате приватизации;
• в дар от близкого родственника;
• после вступления в наследство;
• по договору ренты.

Также минимальный срок владения 3 года установлен для объектов, проданных с 2020 года. В остальных случаях этот период составляет 5 лет, по истечении которых можно обойтись без внесения налога.

То есть, если купить дом, отремонтировать и перепродать через год, платить НДФЛ нужно, а если выставить его на продажу через 5 лет, от уплаты такого налога и подачи декларации собственник освобождается. Это один из немногих методов, с помощью которых можно обойти положения Налогового кодекса без привлечения к ответственности.

Вычесть из доходов расходы

Речь идет об издержках, связанных с приобретением жилья и имеющих документальное подтверждение. Это законный подход — НДФЛ облагается только чистый доход, а не вся вырученная сумма.

Приведем пример. Квартира куплена Иваном Сергеевичем за 4 000 000, что подтверждено договором купли-продажи (ДКП). Через 10 лет он решает ее продать за 7 000 000. Платить НДФЛ в этом случае нужно с 3 000 000 — разницы между стоимостью при покупке и при продаже.

Кроме ДКП подтвердить расходы можно:

• чеками;
• распиской;
• квитанциями.

Чтобы не платить НДФЛ со всей вырученной суммы, нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ. К ней прикрепить документ, подтверждающий траты и отправить в ФНС.

Снизить доход за счет вычета

За налоговый период (календарный год) гражданам доступен один вычет по НДФЛ в размере 1 000 000 руб. Он предоставляется при получении выручки от продажи жилой недвижимости вне зависимости от того, может человек подтвердить затраты документально или нет. На эту сумму можно уменьшать фактически полученный доход.

Приведем пример. Бабушка подарила Сергею квартиру в хрущевке. Своими силами мужчина сделал отличный ремонт, но не стал сохранять чеки на отделочные материалы. Через 2 года Сергей решил продать недвижимость за 900 000. Подтвердить траты он не может, поэтому ему придется платить НДФЛ в размере 111 000 (со всей суммы). Если же Сергей применит имущественный вычет, то государству не будет должен ничего.

Чтобы минимизировать траты таким методом, никаких дополнительных документов собирать не нужно. Достаточно подать декларацию и в ней заполнить соответствующую графу.

Воспользоваться другими вычетами

По закону налог с доходов можно уменьшить за счет ряда других вычетов, предусмотренных государством — за получение образования, оплату медицинской помощи, ведение ИИС (индивидуального инвестиционного счета), благотворительность и так далее. Главное, чтобы в год продажи жилья было право на их получение.

Рассмотрим на упрощенном примере. Квартира продана через год после приобретения за 2 500 000 руб. В этом же году семья потратила:

• 40 000 на образование сына;
• 20 000 на обследование, что подтверждено документально;
• 15 000 на страхование жизни.

Итого 75 000 можно использовать как налоговый вычет и избежать лишних трат семейного бюджета.

Чтобы воспользоваться этим способом, нужно в декларации указать вырученную сумму и все расходы, на которые имеется право вычета. В налоговую также направляются документы, подтверждающие эти траты.

Сэкономить на налоге с продажи детских долей

Если жилплощадь приобретается с использованием материнского капитала, в ней нужно выделить доли на каждого ребенка. Это обязательное условие, избежать его выполнения невозможно.

У детей также есть минимальный период владения недвижимостью, но исчисляется он не с даты покупки квартиры, а с момента выделения им долей. Если в течение этого срока недвижимость будет продана, то родителям придется платить налог. Его можно уменьшить за счет указания расходов, пропорционально стоимости детских долей.

Чтобы сэкономить на налоге в этом случае, декларацию заполняют от имени каждого ребенка с выделенной долей. По факту именно дети получили доходы от реализации своих долей, значит они и декларируют их. В документе указывают размер родительских расходов на приобретение квартиры. К нему обязательно прикрепляют свидетельства о рождении, чтобы доказать факт родства.

Каждая ситуация уникальна, поэтому не всегда перечисленные схемы применимы. С их помощью действительно можно уменьшать налоги при продаже любой квартиры, но все же рекомендуем проконсультироваться с юристом и узнать, на что можете претендовать именно вы.