Вторичный рынок недвижимости — что это такое, риски выбора на вторичке

Что называют вторичной недвижимостью

Вторичка — это разговорное выражение, синоним «вторичному рынку». Так называют объекты, которые уже имеют собственников и эксплуатировались какое-то время, иногда десятилетия. Нередко под этим понятием понимают ветхое и аварийное жилье, которое тоже продается и покупается.

Вторичное жилье можно найти и в новостройке. Достаточно оформить право собственности на квартиру в недавно построенном доме, чтобы она стала вторичной недвижимостью. Это справедливо, даже если часть квартир еще пустые и ждут своих покупателей

Риски при покупке вторички

На вторичном рынке можно обнаружить самые разные объекты — разрушающиеся дома сталинской или дореволюционной постройки, квартиры в хрущевках и брежневках, в современных новостройках. История иной недвижимости исчисляется десятилетиями, поэтому и рисков для покупателей много.

Вот самые опасные из них:

1. Незаконная перепланировка или строительство. Нередко частные дома возводят без проекта и разрешительной документации, самовольно пристраивают помещения, меняют этажность. В квартирах могут делать перепланировку. Оформить право собственности на такое жилье будет затруднительно.
2. Оспаривание сделки другими лицами. Продавец может умолчать, что владелец доли отбывает наказание в МЛС или числится пропавшим без вести, что он сам находится в браке или что жилье было куплено по материнскому капиталу. Поэтому проверять продавца вторички нужно особенно тщательно.
3. Арест или обременение. Продавец может «забыть», что квартира куплена в ипотеку и кредит не закрыт. Или, что судебные приставы наложили запрет на регистрационные действия из-за долгов.
4. Споры о наследстве. Если продавец получил квартиру от умершего родственника, то на нее могут быть и другие претенденты. Нередко они обращаются в суд с претензиями и такая сделка признается недействительной.
5. Рентное жилье. Если продавец получил квартиру по договору ренты, то родственники рентополучателя могут подать иск в суд даже спустя несколько лет после его смерти.

Поджидают покупателя и скрытые сюрпризы конструкции. Например, разрушающиеся стены, заботливо прикрытые сайдингом, периодически искрящаяся проводка, сгнившие лаги в полах. К протекающей крыше, набегающим из подвала тараканам или к промерзающим углам тоже нужно быть готовым.

Как можно снизить риски

Нам регулярно приходится проверять объекты недвижимости и их владельцев, поэтому мы знаем — если постараться, сделка вполне может быть безопасной. В этом помогут правила:

1. Тщательно проверять документы о праве собственности и просить выписку из ЕГРН. Указанные в них данные должны совпадать с паспортными, а если среди собственников дети — то с данными свидетельство о рождении.
2. Собирать справки о всех, кто может быть зарегистрирован на жилплощади. В этом помогут выписка из домовой книги, ЕЖД, справки по формам №9 и №12.
3. Если квартира получена по договору ренты или по наследству — привлекать юриста для проверки чистоты сделки. Самостоятельно это сделать невозможно.
4. Запрашивать справку об отсутствии долгов по ЖКУ. Если квартира была куплена в ипотеку — просить банковское уведомление о погашении кредита, включая проценты.
5. Тщательно осматривать недвижимость, лучше это делать в разное время суток. Если возникают сомнения в его качестве — привлекать экспертов.

Обязательно изучайте техническую документацию — по ней можно понять, делали ли перепланировку, есть ли разрешение на строительство. Если перепланировка есть, то не спешите отказываться. Сначала узнайте, возможно ли ее узаконить и в какую сумму обойдется процесс.

Обращайте внимание на этажность квартиры. Если она на последнем этаже — изучите состояние крыши. Хорошо, если она двускатная — меньше промерзает и не протекает. Узнайте, есть ли чердак или технический этаж. При покупке квартиры на первом этаже проверяйте подвал. Если он затоплен или в нем явно повышенная влажность — в квартире может появляться плесень. Если захламлен — в гости пожалуют грызуны и тараканы.

Что нужно знать о покупке ветхого жилья

Обычно квартиру в ветхом или аварийном доме покупают с надеждой получить потом новое жилье по программе переселения. Однако в этом случае нужно быть готовым к неудобствам:

1. Многие люди годами ждут переселения и можно к ним присоединиться. Если приобретается единственное жилье, то ждать придется в некомфортных условиях.
2. По ст. 50 ЖК РФ размер жилплощади на одного человека нормирован. Если в квартире живет три и более человека, каждому полагается не более 18 кв.м. Одному — 33 кв.м. Возможно, что получить более просторную квартиру не получится.
3. Состояние недвижимости может быть худшим, чем это было видно при осмотре. Изношенные коммуникации нередко скрываются под косметическим ремонтом и выявляются только после покупки.

Имущественные споры не обходят стороной и ветхое жилье. Поэтому к его выбору нужно подходить более тщательно, чем к покупке квартиры в более новом доме.

Когда выгоднее покупать на вторичке

На первичном рынке лучшим временем для покупки считается период с августа по сентябрь, потому что к ноябрю, в крайнем случае к декабрю лучшее жилье раскупают. Для вторички рекомендации по времени противоположные.

Эксперты называют два выгодных периода:

1. Январь — на рынке спад спроса, поэтому покупателей будет не так много. Можно торговаться и снижать цену. Минусами называют небольшой выбор — лучшие предложения уходят до Нового года.
2. После майских праздников и до конца лета. В этот период спрос падает — люди готовятся к отпуску. Поэтому летом устанавливаются самые привлекательные цены на жилье, требующее ремонта. Можно сэкономить до 20% от весенней стоимости.

Осенью покупать недвижимость на вторичке невыгодно. Люди возвращаются из путешествий и стремятся приобрести жилье, причем новостройки рассматривают далеко не все. Растет спрос, вместе с ним и повышаются цены. Период с февраля по май тоже отличается высокой стоимостью вторичной недвижимости.

Как правильно выбрать квартиру на вторичке — краткий чек-лист

Готовое жилье на вторичке может быть выгодным приобретением, но важно не наделать ошибок. Своим клиентам мы подбираем недвижимость по определенному алгоритму, упрощенный вариант предлагаем вам.

1. Проверить состояние здания — сделать экспертизу, изучить техническую документацию. Обращать внимание на степень износа материалов и законность постройки.
2. Изучить продавца — проверить правоустанавливающие документы, попросить выписку из ЕГРН, справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит на учете. Убедиться, что он не задолжал по квартплате и не оформил залог.
3. Изучить информацию о возможных скрытых собственниках. Особенно внимательно относиться к недвижимости, полученной по наследству или договору ренты. Этот этап лучше доверить юристу.

Если вы боитесь сами покупать квартиру на вторичном рынке или у вас есть сомнения в ее юридической чистоте, мы поможем. Наши юристы опытные, поэтому быстро определяют сомнительные моменты и изучают их тщательнее. Если выясняется, что с покупкой могут быть проблемы, клиентам предлагаем альтернативные варианты из собственной базы. Покупка жилья на вторичке с нами становится безопасной.