Как на 100% проверить квартиру перед покупкой?

Проверить личность продавца

Это можно сделать по паспорту гражданина РФ или иностранного гражданина. В документе не должно быть ошибок, следов исправления данных, криво вклеенных страниц. Проверить его на актуальность можно в реестре МВД.

Если удостоверение личности подлинное, нужно сверить данные с теми, что указаны в документах на недвижимость — они должны совпадать. Если в числе собственников есть дети 14 лет, то дополнительно нужно запросить оригиналы свидетельств о рождении, если им больше 14 лет, то паспорта. ФИО ребенка должны совпадать во всех документах.

Попросить выписку из ЕГРН

По этому документу можно узнать сведения о квартире, находится ли она в залоге, есть ли ограничения не перерегистрацию, как у владельца возникло право собственности. Правда с 1 марта 2023 года в выписке, заказанной посторонним человеком, скрываются ФИО собственника, а значит простора для мошенничества становится больше.

Получить выписку из ЕГРН с данными собственника можно следующими способами:

1. Попросить его самостоятельно заказать документ в бумажном или электронном виде. Услуга стоит, соответственно, 740 руб. и 350 руб., оказывают ее в МФЦ. Кто понесет расходы закон не регламентирует, поэтому нужно договариваться с продавцом.
2. Попросить продавца подать в Росреестр заявление о раскрытии данных.
3. Обратиться к нотариусу и запросить документ через него. Причина для такого действия должна быть весомой, например, уже составленный предварительный договор купли-продажи. Любому желающему эту услугу не оказывают.

Если квартира покупается на вторичном рынке в доме, построенном до 2016 года, у продавца на руках будет Свидетельство о праве собственности (с указанного года оно не выдается). Его можно попросить вместо выписки.

Узнать список зарегистрированных

Лица, зарегистрированные (в простонародье «прописанные») в квартире, могут в дальнейшем оспорить сделку. Чтобы защитить себя от неожиданностей, нужно проверить их наличие по следующим документам:

1. Выписка из домовой книги. Продавец должен обратиться в МФЦ или свою управляющую компанию.
2. Единый жилищный документ (ЕЖД) — тут будет отображена и другая информация, в том числе долги по коммуналке. Документ можно запросить в МФЦ, а если недвижимость находится в Москве, то и в ЕИРЦ.
3. Справка о составе семьи (форма №9). В ней указано, сколько человек проживает в квартире.
4. Справка по форме 12. Документ отражает, какие люди были сняты с регистрации на жилплощади, в том числе и временно. Вероятно, что эти лица находятся в МЛС или числятся пропавшими без вести. Значит в будущем они способны оспорить продажу недвижимости.
5. Копия финансово-лицевого счета. Ее может получить только собственник по запросу в УК или МФЦ.

Ограничиваться одним лишь ЕЖД неразумно — он менее информативен, а при его составлении нередко допускаются ошибки. Лучше запросить каждый документ по отдельности.

Изучить правоустанавливающие документы

Это важный этап, который не упускаем и мы при оказании услуги о сопровождении сделки — важно понять, на каком основании у продавца возникло право собственности.

Запрашиваем такие документы:

• договор купли-продажи (если жилье было приобретено ранее у другого человека);
• дарственная;
• договор приватизации;
• свидетельство о праве на наследство;
• ДДУ и акт приемки для объекта в новостройке.

Если продавец мнется, отказывается представить правоустанавливающие сведения или заявляет, что бумаги в процессе оформления — можно даже не выезжать на осмотр квартиры. В этом случае есть высокий риск, что перед вами мошенник или недобросовестный человек.

Выяснить, согласен ли совладелец на продажу

Купленная в браке квартира считается совместно нажитым имуществом. Продавать его без ведома второго супруга незаконно. Поэтому продавец должен предоставить письменное разрешение супруга, заверенное у нотариуса. У разведенных людей нужно брать решение суда о разделе имущества.

Повышенное внимание нужно в случае, когда квартира куплена за счет маткапитала. По закону родители обязаны выделить доли в имуществе детям. Если они этого не сделали, сделка впоследствии может быть оспорена — покупатель потеряет недвижимость.

Поискать, нет ли обременения

Квартира может быть в залоге, например, если ее купили в ипотеку. Выяснить этом можно с помощью выписки из ЕГРН или через поиск по данным залогодателя через сервис Росреестра.

Если продавец покупал недвижимость по ипотеке, то он должен предоставить справку от банка, подтверждающую факт закрытия кредита. Если имеется задолженность, то нужна справка о размере задолженности и разрешение банка на продажу. Без него зарегистрировать сделку в Росреестре не получится.

Познакомиться с продавцом поближе

Это необязательный этап, но он поможет лучше понять, можно ли связываться с таким человеком. Что можно сделать:

1. Попросить справку из психоневрологического диспансера. При наличии психического заболевания — попросить пройти освидетельствование у психиатра в день подписания договора.
2. Узнать, не банкрот ли продавец через сервис ЕФРСБ. Если он проходит процедуру банкротства, то недвижимость может быть включена в конкурсную массу и тогда договор купли-продажи будет оспорен.
3. Поискать сведения в системе «Правосудие». Если продавец является участником судебного процесса, об этом лучше знать до подписания документов.

Добросовестность можно узнать по кредитной истории и по открытым исполнительным производствам. Если долгов много, значит человек необязательный и сделку с ним нужно проверять особенно тщательно.

Вспомогательные сервисы

Если хочется действовать самостоятельно и не обивать пороги инстанций, можно воспользоваться онлайн-сервисами. Некоторые из них бесплатны.

Вот, где можно перед приобретением проверить собственника и саму квартиру (на вторичке или в новостройке — не важно):

• Контур Недвижимость — бесплатный доступ на 3 проверки новым клиентам;
• Доминфо— платформа от юристов в сфере недвижимости;
• Циан— платная юридическая проверка.

Можно выбрать и наши услуги, тогда вы получите самый полный отчет из возможных и точно не купите кота в мешке.