Альтернативный способ в недвижимости - продажа и покупка квартиры

Альтернативная сделка — что это такое

В России наиболее известна прямая сделка с недвижимостью, ее еще называют свободной. Суть ее в продаже жилья продавцом и получении за него денег, которые он будет тратить по своему усмотрению. Участников такого соглашения два — сам продавец и покупатель.

Однако есть другой способ — альтернативная или встречная сделка. Суть ее в том, что продавец не получает денег за свою недвижимость. Они поступают владельцу другой квартиры, которую продавец решил купить. В такой сделке три и более участника, а все договоры купли-продажи одновременно регистрируются в Росреестре.

Подводные камни и плюсы альтернативной продажи

Обычно, чем больше участников сделки, тем выше для них вероятность рисков. В случае с альтернативной продажей это будут:

1. Вероятность долгого ожидания — первому продавцу нужно найти квартиру и договориться с ее собственником о таком варианте соглашения.
2. Возможность срыва сделки — могут обнаружиться другие собственники или обстоятельства, препятствующие переоформлению права собственности или оспаривающих его.
3. Сложности с оформлением покупки и продажи. Нужно, чтобы документы подготавливались одновременно, в противном случае сделка может значительно затянуться.

Однако в таком подходе есть и плюсы. Покупатель может сэкономить — из-за сложностей в оформлении бумаг продавцы нередко снижают цены на квартиру. Очевидна выгода и для первого продавца — он сразу же въезжает в новое жилье и избавляется от переживаний о том, где жить на время поиска.

Пошаговая инструкция по сделке для продавца-покупателя

Покупатель и второй продавец будут действовать так же, как если бы квартира продавалась по прямой сделке. Поэтому расскажем, как продавать жилье продавцу-покупателю.

Поиск участников

Сначала нужно подать объявление о продаже своего жилья и найти покупателя. В тексте обязательно указать, что будет альтернативная сделка — так можно отсеять незаинтересованных людей.

Одновременно можно искать и новое жилье для себя. Только продавцу нужно объяснить, какой формат сделки предполагается. Честность поможет избежать недопониманий, стрессов и сохранит ваше время.

Проверка квартиры

Нужно убедиться, что не возникнут сложности с переоформлением права собственности и что покупаемая недвижимость не преподнесет сюрпризов. Для этого изучают:

• выписку из ЕГРН — по ней можно понять, кто собственник, имеются ли наложенные на объект недвижимости обременения;
• техпаспорт — поможет понять, нет ли несогласованных изменений в планировке или незаконных строений на участке (если речь идет о покупке частного дома);
• выписку из домовой книги — можно узнать, сколько человек зарегистрировано на жилплощади, есть ли среди них несовершеннолетние.

Проверка юридической чистоты — процесс сложный, особенно для жилья на вторичке. Мы рекомендуем привлекать для этого этапа специалистов даже в случае, если все дальнейшие шаги предполагается делать самостоятельно. Например, наши юристы проверяют недвижимость по десяткам параметров, поэтому у покупателей сюрпризов не бывает.

Договоренность о расчетах

Из-за множества участников есть риск, что возникнут недопонимания о порядке расчетов. Поэтому нужно договориться о двух моментах.

Первый — на каких этапах стороны передают деньги и в каком количестве. Нередко продавец предпочитает получить аванс или задаток, такие моменты тоже нужно оговорить заблаговременно.

Второй — каким способом второй продавец получит деньги. Обычно выбирают аккредитив в банке. В этом случае открывается специальный счет, на который покупатель переводит денежные средства. Продавец получи их только при выполнении требований, указанных в заранее составленном соглашении. Например, это может быть предоставление двух выписок из ЕГРН, по которым видна смена собственников.

Составление предварительных соглашений

Эти документы нужно заключать с каждым участником сделки. Обязательно отражать в соглашении все нюансы, в том числе:

• сведения об объектах недвижимости;
• порядок расчетов между сторонами;
• сроки для заключения договоров купли-продажи;
• паспортные данные всех участников;
• дату заключения и подписи сторон.

Соглашения помогут избежать споров между сторонами, поэтому этот этап пропускать нельзя.

Составление договоров купли-продажи

Рекомендуем не использовать типовые образцы — каждая ситуация уникальна, а шаблонные документы этого не отражают. Составление договора купли-продажи лучше поручить компетентному юристу.

В случае с альтернативной сделкой составляется два договора купли-продажи. Они подписываются одновременно участниками. Дополнительно можно заверить документы у нотариуса — тогда процедура переоформления упрощается и ускоряется.

Передача денежных средств

Российские законы разрешают передачу денег за недвижимость как до посещения Росреестра, так и после этого. Однако действовать нужно с оглядкой на составленные ранее соглашения — именно эти документы отражают порядок расчета между сторонами.

Регистрация в Росреестре

В оговоренное время все участники должны обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации договоров купли-продажи и переоформления права собственности. С собой берут оригиналы:

• паспортов;
• документов на квартиру или дом;
• правоустанавливающих документов;
• подписанных договоров купли-продажи;
• квитанции об оплате госпошлины.

Госпошлину оплачивает каждый покупатель, ее размер в 2023 году составляет 2000 рублей.

В МФЦ или Росреестре пишется заявление о смене права собственности. Можно скачать и заполнить эти документы заранее, или попросить помощи у сотрудников на месте.

На регистрацию права собственности уходит до 10 дней, а если сделка сопровождалась нотариально — до трех дней. По результатам покупатели получают выписку из ЕГРН, в которой они указаны в качестве собственников недвижимости. Альтернативную продажу можно считать завершенной.