Покупка квартиры — с чего начать, что нужно знать и куда обращаться

Выяснение потребностей

До того, как заглянуть на доску объявлений, нужно понять, что именно там будете искать. Для этого можно задать себе серию вопросов:

1. Какая стоимость вам по карману.
2. Как далеко может находиться квартира от значимых объектов инфраструктуры (метро, школы, детского сада, поликлиники и т.д.)
3. Важно ли наличие мест для проведения досуга в непосредственной близости.
4. Имеет ли значение, какие пейзажи видно с балкона или лоджии.
5. Планируете ли сразу же делать ремонт.

Обязательно определитесь с этажностью. Например, тащить велосипед на десятый этаж может быть сомнительным удовольствием, поэтому велосипедисты просматривают варианты на первом или втором этаже.

Не спеша просматривайте объявления

Ошибкой будет немедленная покупка по первому же порыву. Изучайте предложения хотя бы месяца два — так вы поймете, соответствуют ли ваши пожелания возможностям, что вы на самом деле можете себе позволить, какие квартиры продаются в важном для вас регионе.

Если ваши запросы сформированы четко — можете заказать услугу по подбору жилья. Например, наши специалисты подберут варианты, максимально соответствующие пожеланиям клиента. Такая услуга экономит время, а оно бесценно.

Лично ознакомьтесь с местностью

Рекомендуем не доверять чужим описаниям, а осматривать районы возле понравившейся квартиры лично. Выберете день, придите к дому, осмотритесь. Пройдитесь до ближайшей остановки, станции метро или нужного объекта и засеките, сколько времени на самом деле уходит. Обратите внимание на состояние тротуаров, наличие пешеходных переходов, парковок.

На первый взгляд, этот этап ненужный. Однако перечисленные факторы влияют не только на комфорт жизни на новом месте. От них зависит и ликвидность квартиры, если вы захотите потом перепродать.

Проверьте юридическую чистоту

Важно не потерять голову от понравившегося варианта, а проверить — не возникнут ли с ним проблемы в дальнейшем. Нередко «вдруг» появляются родственники, желающие оспорить сделку или выясняется, что на квартире большие долги или обременение.

Вот чек-лист того, что нужно сделать до подписания документов:

1. Попросить, чтобы владелец дал выписку из ЕГРН. По ней будет видно, есть ли обременения на объект, кто на самом деле владелец.
2. Изучить выписку из домовой книги. В ней будут отражены все прописанные на жилплощади лица.
3. Попросить справку по форме №9. Она укажет, есть ли долги на квартире.

Не помешает взять в руки паспорт продавца. Если окажется, что он в браке или разводе, то может потребоваться разрешение супруги на продажу. Если есть несовершеннолетние дети — нужно разрешение от органов опеки.

Проверка на юридическую чистоту — самый ответственный момент, особенно при покупке квартиры на вторичном рынке. Например, в нашем агентстве сделка проверяется по десяткам параметров, чтобы ничего не упустить. Поэтому, если вы не юрист, рекомендуем доверить эту задачу нам. Так вы будете уверены, что неприятных сюрпризов не возникнет.

Расходы на проверку чистоты сделки, как правило, несет покупатель. Однако не стесняйтесь обсуждать этот момент с продавцом. Нередко он соглашается оплатить часть стоимости услуги.

Торгуйтесь с продавцом

Сэкономить можно вне зависимости от того, кто продает квартиру — частное лицо или организация. Даже у застройщиков часто есть акции и программы скидок, об этом обязательно нужно узнать.

С простым человеком можно торговаться, указывая на недостатки квартиры:

• расположение на первом или последнем этаже;
• плохое состояние коммуникаций;
• окна выходят на северную сторону (мало света);
• состояние дома оставляет желать лучшего;
• неудобное расположение относительно инфраструктурных объектов.

Важно не перегибать палку в попытке сбить цену и называть недостатки корректно. Не помешает изучить и другие варианты поблизости — возможно, что продавец и без того выставил самую низкую стоимость и больше не уступит.

На этом же этапе выясняют, кто будет нести расходы на оформление сделки. К ним относятся:

• составление предварительного соглашения и договора купли-продажи;
• оплата услуг нотариуса;
• стоимость госпошлины за регистрацию права собственности.

Чтобы в дальнейшем не было разногласий, результаты договоренности лучше отразить в договоре купли-продажи.

Составьте предварительный договор купли-продажи

Этот документ подтверждает, что стороны настроены серьезно и будут заключать основной договор. Составляют его в письменном виде. По желанию, его можно заверить у нотариуса. Если же по закону основной договор купли-продажи должен быть заверен нотариально, то и предварительное соглашение заверяют в обязательном порядке.

В документе в обязательном порядке должна содержаться информация об объекте сделки, порядке расчета, а также перечень лиц, которые будут иметь право на проживание в квартире по закрытии сделки.

Заключите договор купли-продажи

Содержание этого документа не должно противоречить предварительному соглашению. Обычно в нем указывают:

• данные сторон сделки, включая адреса их проживания;
• описание и характеристики квартиры — ее адрес, кадастровый номер, площадь, число комнат, этажность, состояние и так далее;
• сведения о правоустанавливающих документах;
• гарантии со стороны продавца, что он не признан банкротом или не проходит процедуру банкротства;
• точную стоимость квартиры;
• порядок и способ расчета;
• ответственность за нарушение положений договора;
• дату составления документа и подписи сторон.

Нежелательно скачивать в интернете образцы и заполнять их. Каждый случай уникален, а договор должен регулировать все нюансы сделки. Лучше доверить его составление юристу. Правильно составленный договор поможет отстоять свою правоту, если возникнет спорная ситуация.

Оплатите покупку квартиры

Расчет может быть до регистрации сделки в Росреестре или после нее, об этом покупатель и продавец договариваются заранее. Согласовывается и способ передачи денег:

• наличными из рук в руки;
• через арендованную банковскую ячейку;
• с помощью счета эскроу или аккредитива;
• банковским переводом со счета на счет;
• через депозит нотариуса.

Нередко для собственной уверенности используют расчет через аккредитив. Это специальный счет в банке, на который покупатель переводит деньги за квартиру. Но продавец сможет их получить только если соблюдены указанные в соглашении условия. Например, произошла перерегистрация права собственности, что видно из выписки из ЕГРН.

При оплате наличными традиционно составляется расписка в получении средств по договору. В документе продавец должен сообщить, что получил деньги в полном объеме и претензий не имеет. Расписку можно попросить и при расчете иным способом.

Зарегистрируйте сделку в Росреестре

Проще всего это сделать через МФЦ. Сюда приходят все участники сделки и подают документы:

• заявление о регистрации купли-продажи;
• свои паспорта;
• оригиналы договоров купли-продажи;
• квитанцию о госпошлине;
• доверенность, заверенную у нотариуса, если одна из сторон действует через представителя.

Полный перечень необходимых документов можно узнать непосредственно в МФЦ или отделении Росреестра.

Сроки на регистрацию нового собственника зависят от способа подачи документов:

• онлайн — до 7 дней;
• через МФЦ — до 9 рабочих дней;
• через нотариуса — на следующий день.

Быстрые сроки регистрации через нотариуса — весомый аргумент в пользу нотариального заверения договора купли-продажи. Нотариус сам проверяет законность сделки и подлинность документов, поэтому сроки регистрации права собственности существенно сокращаются.

Получите выписку из ЕГРН

Сотрудник МФЦ, который принимал документы, должен сообщить дату следующего визита. В указанное время вы получите договор купли-продажи со штампом о регистрации права собственности и выписку из ЕГРН. В последнем документе уже будет указано, что именно вы владелец квартиры.

Составьте акт приема-передачи

На практике об этом документе нередко забывают, а зря. Он подтверждает, что квартиру покупатель получил именно в том виде, на какой рассчитывал и претензий не имеет.

Перед тем, как поставить подпись, лично проверьте состояние помещений. Обращайте внимание на следующие моменты:

• нет ли протечек из системы отопления, канализации, водопроводных труб;
• работают ли установленные счетчики;
• если есть встраиваемая бытовая техника — в каком она состоянии;
• исправна ли электрическая проводка, светильники, выключатели;
• в каком состоянии двери и окна;
• погашены ли долги по коммуналке;
• если квартира продается с мебелью — все ли на месте.

В последнем случае рекомендуем составлять опись имущества до заключения договора купли-продажи.

Документ подписывают обе стороны, после чего продавец передает ключи новому владельцу. Теперь алгоритм покупки квартиры можно считать выполненным и смело готовиться к предстоящему новоселью.