Насколько выгодно инвестировать в недвижимость: Анализ доходности и рисков
Среди начинающих инвесторов и их более опытных коллег инвестирование в недвижимость остается актуальным даже в 2023 году. Но нужно учитывать, что в экономическом плане время сейчас нестабильное. Поэтому, чтобы не потерять деньги, надо знать потенциальную доходность, риски появились в современных условиях, как их можно избежать. Основным вопросам по этой теме мы уделим внимание в статье.
Текущий рынок недвижимости в цифрах
Если в 2022 годы сферу недвижимости лихорадило и застройщики переживали о потребительском спаде, то в 2023 году ситуация улучшается. На это влияют разные факторы, в том числе и устойчивость экономики России в условиях санкций. Люди вновь готовы вкладывать средства в жилье и коммерческие объекты, что сказывается на росте цен. Уже по итогам первого квартала 2023 года было отмечено увеличение спроса на квартиры в новостройках Москвы на 1% при сохранении цены на уровне инфляции.
Изменение стоимости квадратного метра жилой недвижимости по стране указано в таблице (данные Росстата).
| Показатель | Новостройки | Вторичный рынок |
| Средняя стоимость квадратного метра по стране (руб.) | 127,3 | 90,9 |
| Прирост за год (%) | 16,5 | 1,1 |
При этом эксперты отмечают увеличение спроса на вторичку со второго полугодия 2023 года. Объясняется такое положение прошлогодней политикой застройщиков — они в погоне за снижением процентной ставки по ипотеке увеличивали цены на квартиры. Покупатели предпочли приобретать квартиры по адекватной цене пусть даже без льготной ипотеки и переключились на вторичный рынок. Для них важно не сколько они заработают, а как быстро они станут владельцами.
Отмечается и изменение спроса на качество жилья. Так, квартиры в старых пятиэтажках и в современных панельках в непопулярных районах за этот год прибавили в цене около 1–3%. Стоимость же жилплощади в сталинках и в элитных ЖК осталась на прошлогоднем уровне или даже снизилась. То есть при их покупке для перепродажи есть риск выйти в ноль или потерять деньги.
Строить точные прогнозы на конец 2023 и начало 2024 года невозможно. Ситуация в стране меняется непредсказуемо, а значит нереально понять, насколько инвестировать в недвижимость будет выгодным. В одном аналитики солидарны: покупка квартиры для себя — это прекрасный способ сохранить средства даже в нынешних реалиях.
Страшный риск и способы его избежать
Для инвесторов любого уровня самым опасным считается вложение в неликвидные направления. Выбирать объект инвестирования нужно наиболее тщательно. Лучше подстраховаться и заказать подбор вариантов у риелтора, чтобы потом не было проблем в выгодной перепродаже
Минимизировать риски можно только если подбирать объект с учетом инвестиционных целей. Вот рекомендации экспертов:
- Квартиры и апартаменты в проектах, отданных под реконструкции, более всего подходят для инвестиций под сдачу в аренду. Такие объекты продаются максимально дорого и зарабатывать на перепродаже не выйдет.
- Пентхаусы можно приобретать только для сохранения денежных средств с учетом текущей инфляции. Преумножить сбережения в таком проекте не получится.
- Для перепродажи идеальны двух- и трехкомнатные квартиры с чистовой отделкой в районах с развитой инфраструктурой. Но вкладывать средства в них нужно на моменте строительства, — цены будут далеки до максимальных значений и удастся заработать.
Для арендного бизнеса также неплохо подходят квартиры в ЖК кластерного типа. Это комплексы, в составе которых планируется открытие культурных, развлекательных, медицинских и других объектов. В текущем году конкуренция между застройщиками особенно тяжелая, поэтому можно найти выгодные условия для покупки жилья в таких ЖК.
Также нельзя выпускать из поля зрения и удобно расположенную вторичку. Главное, чтобы это были старые панельные дома, не относящиеся к элитному классу.
До 30% годовых — какую доходность можно ожидать
Сколько именно может заработать инвестор сказать трудно даже в стабильной экономической и политической обстановке — многое зависит и от выбранной им стратегии. При этом инвестирование в недвижимость считается консервативным инструментом, поэтому некоторые цифры назвать все же можно.
Средняя доходность у неопытного инвестора традиционно такая:
- при сделках на первичном рынке — не более 25%;
- при сделках на вторичке — 15–27%.
При этом высокие пороги доходности можно получать лишь при правильно сформированных целях, систематических сделках в течение года, с вложениями в строящиеся дома на этапе закладки котлована.
Цены на жилую недвижимость по мере строительства увеличиваются на 20–30%, плюс нужно учитывать колебания рыночных цен к моменту сдачи в эксплуатацию. Поэтому наибольшую доходность не назовет даже самый опытный аналитик. Например, если удастся найти предложение от застройщика со скидкой, то доходность за год может перевалить отметку в 40%.
Для тех, кому нужно лишь сохранить средства, в нынешней ситуации альтернатив покупке жилья нет. Вне зависимости от того, как будет развиваться ситуация в России в ближайшие годы, квартира останется в собственности. Даже если не появится выгодных условий для продажи, она будет находиться в числе активов.
Три совета новичкам на старте
Возможно, вы только раздумываете о том, как стать преуспевающим инвестором в области недвижимости и готовитесь сделать первую покупку. Чтобы не рисковать напрасно, придерживайтесь наших рекомендаций:
- Изучайте положение дел на рынке в момент покупки, пользуйтесь свежими аналитическими данными. Отчеты месячной давности вам не подойдут.
- Тщательно проверяйте продавца. Особенно, если это застройщик — кроме проверки документов изучайте отзывы, рейтинги, судебные дела. Можете доверить этот этап нам, мы подготовим полный отчет в удобной форме.
- Выбирайте только ликвидные объекты. Если они для перепродажи, то вкладывайтесь на стадии закладки котлована или строительства. Так вы получите наибольшую прибыль.
Обязательно учитывайте цели инвестирования. Тогда вложения в недвижимость оправдают себя, вы приумножите капитал и убережете себя от разочарований.
