Можно ли продать квартиру или дом в ипотеке, с чего начать продажу?
Время от времени у людей возникает вопрос, можно ли продать квартиру, приобретенную по ипотеке. Несведущие убеждены, что нельзя. Мы же утверждаем, что такое действие возможно и готовы рассказать, какие схемы для совершения сделки в этом случае доступны.
Квартира или жилой дом, приобретенные по программе ипотечного кредитования, находятся в залоге. Это означает, что объект недвижимости становится гарантом возвращения заемных средств — если заемщик не сможет расплатиться, финансовая организация реализует жилье и покроет свои расходы.
В юриспруденции принято говорить, что объект находится под обременением. То есть он принадлежит собственнику, тот свободно в нем делает ремонт, живет, регистрирует родственников. Но продать может только при одобрении сделки банком — иного пути нет.
Общий для всех схем алгоритм действий
Вне зависимости от того, какой вариант совершения сделки будет выбран, сам порядок этапов примерно одинаков.
Получение согласия банка
Зарегистрировать в Росреестре договор купли-продажи недвижимости (далее ДКП) не получится, если банк не даст разрешения. Это письменный документ, для получения которого нужно связаться с менеджером организации, в которой оформлена ипотека.
Порядок действий далее:
- Сотрудник высылает потенциальному продавцу форму заявления.
- Тот заполняет его, отправляет через онлайн-кабинет или иным оговоренным способом.
- Заявление рассматривается 3–5 дней.
Добросовестному заемщику, не нарушавшему ранее договор кредитования, чаще всего идут навстречу — выдают письменное согласие на продажу ипотечной недвижимости.
Поиск покупателя
Если банк дал добро на продажу, можно искать покупателя. Каким способом это будет реализовано, закон не регламентирует — можно самостоятельно размещать объявления на Авито, оповещать знакомых, обратиться в наше агентство за помощью. Главное, быть честным. Заинтересованный в покупке человек должен знать, что квартира или дом заложены и быть в курсе остатка по ипотеке.
Если клиент найден, можно вместе с ним идти в банк и узнавать, какие действия предстоит еще предпринять. На этом этапе возможны разные варианты, в зависимости от регламента организации и выбранного способа сделки.
Продажа недвижимости
Процесс покупки ипотечного жилья немного отличается от приобретения имущества без обременения. Продавец должен открыть в своем банке (который выдал ипотеку) два аккредитива. Так называют специальные счета, доступ к которым возможен только при выполнении определенных условий. Их оговаривают на этапе согласования действий. Например, это может быть предоставление выписки из ЕГРН, в которой видно переоформление права собственности.
На первый аккредитив идет сумма, достаточная для погашения ипотеки. На второй — остаток по кредиту. После подписания договора купли-продажи банк аккредитив исполняет, то есть направляет денежные средства продавцу.
Закрытие долга и снятие обременения
Теперь можно писать заявление с просьбой о досрочном погашении ипотеки и указанием даты, в которую ожидается поступление денег на счет. На основании этого документа организация самостоятельно направит средства в счет погашения кредита.
Затем продавец получит закладную с данными о выполнении обязательств и справку от отсутствии долга. Электронную закладную банк отправляет сам. Если документ на бумаге, то его вместе со справкой нужно лично отнести в Росреестр.
После получения документов залог снимается в течение трех рабочих дней. Продавец делает запрос на выписку из ЕГРН, в которой отображается отсутствие залога на объекте недвижимости.
Регистрация ДКП
Владелец договаривается с покупателем о встрече. Они вместе идут в Росреестр для регистрации права собственности и переоформления обременения. С собой обязательно взять сам ДКП — он сдается в Росреестр. По окончании процедуры покупатель забирает из документы о праве собственности на свое имя.
Получение денег продавцом
Заключительный этап — обе стороны сделки подают в банк документы, обеспечивающие доступ к аккредитиву. Теперь продавец может получить оставшуюся сумму на свой личный счет. Процесс завершен.
Три доступные схемы продажи
Чтобы избежать столь сложной процедуры, можно убрать залог заранее, то есть досрочно погасить ипотеку до продажи. Для этого придется задействовать свои сбережения, занимать у друзей, брать потребительский кредит, но удастся сберечь нервы. Если такой возможности нет, подойдет одна из трех схем.
Позволить покупателю за счет его средств закрыть ипотеку. В этом случае повторяется описанный алгоритм, но банк сам готовит ДКП, в котором указывает, что квартира остается у него в залоге. Услуга платная, производится через отдел сопровождения клиентов, защищает стороны от мошенничества.
Оформить сделку нотариально с расчетом через публичный депозитный счет. Подписанный у нотариуса договор передается в банк, покупатель вносит деньги на счет, с которого погашается долг по ипотеке. После нотариус сам направляет бумаги в Росреестр, покупатель получает подтверждение о смене права собственности, а бывший владелец — оставшуюся сумму.
Попросить клиента оформить ипотеку в том же банке, который выдавал ее продавцу. В этом случае сначала оформляется ДКП и кредит. Затем выдается письменное согласие банка на сделку, документы направляются в Росреестр для регистрации нового собственника. Таким способом можно продавать ипотечное жилье, если у продавца были проблемы с выплатой кредита — банк охотнее «избавится» от необязательного заемщика.
