Пошаговая инструкция и нюансы покупки квартиры в ипотеку

Вторичка или новостройка — что нужно знать сначала

Если предпочитаете жилье в новостройках, то нужно знать, что банки их аккредитуют. То есть принимают решение, выдавать ипотеку на приобретение квартиры в этом доме или нет. Узнать наличие аккредитации можно в том банке, который выбрали для получения кредита. Если ее нет, можно попросить представителя застройщика подать заявку на аккредитацию, иногда получается достичь нужного результата. В противном случае придется искать другой банк или дом.

Если жилье приобретается на вторичном рынке, то она и здание должны соответствовать требованиям, узнать их можно у менеджера по кредитованию.

Дополнительно придется проверить чистоту и безопасность сделки:

1. Узнать, на каком основании получено право собственности (дарение, покупка, получение в наследство и т.д.).
2. Выяснить, использовался ли нынешним владельцем материнский капитал при покупке. Если да — выделены ли доли детям.
3. Если квартира была когда-то приватизирована — взять документ о количестве зарегистрированных на момент приватизации. Он поможет убедиться, что нет других людей, имеющих право проживания в ней.
4. Проверить, не начато ли в отношении собственников судебное производство.
5. Узнать, не проходят ли владельцы процедуру банкротства. Так можно убедиться, что недвижимость не включена в конкурсную массу, а значит арбитражный управляющий не оспорит сделку.

Кредитор тоже будет проверять квартиру и собственника, но надеяться на него — терять время. Лучше сделать проверку самостоятельно заранее или поручить такую задачу агентству по продаже недвижимости. Например,такая услуга оказывается нами в рамках сопровождения сделки.

Подготовка документов — как ничего не перепутать

С новостройками все просто — необходимые документы застройщик сам предоставляет в финансовую организацию по запросу потенциального покупателя. Даже дата и время встречи с сотрудником банка согласовываются таким способом. Заемщик лишь получает уведомление о принятом решении и документах, которые нужно взять с собой.

Если жилье на вторичном рынке, то бумаги придется собирать самостоятельно. Вот, что может понадобиться:

• выписка из ЕГРН (свидетельство о праве собственности если оно наступило до 2016 года);
• правоустанавливающий документ (договор приватизации, дарения, купли-продажи свидетельство о праве наследования и т.д.);
• техпаспорт, технический план или выкопировка поэтажного плана;
• согласие второго супруга на продажу, заверенное у нотариуса;
• если у собственника есть дети — разрешение на продажу от органов опеки;
• справка о числе прописанных;
• оценочный отчет;
• проект договора купли-продажи.

Это примерный список, точнее можно узнать у сотрудника, который будет оформлять кредит. Если вы выбрали наше агентство для ведения сделки, то достаточно оставить контакты менеджера по ипотеке. Сотрудник согласует с ним пакет документов и скажет, что именно требуется от вас.

Оценка квартиры для банка, как требует порядок

Банку нужен оценочный отчет — так там понимают, сколько стоит жилье на рынке, на какую сумму кредитовать заемщика, на каких условиях. Делают его оценочные компании или оценщики с лицензией. К кому обращаться скажут в банке, там обычно сотрудничают с определенными организациями или специалистами.

Оценщик работает в рамках предписания кредитора, поэтому могут проверяться разные параметры:

• этажность дома;
• количество комнат и планировка;
• общая площадь жилья;
• прилегающая инфраструктура;
• степень износа и многое другое.

Отчет перепроверяют обязательно, иногда кредитные организации снижают оценочную стоимость объекта. Если она оказывается ниже, чем запрашивает продавец, придется с ним договариваться или платить разницу своими деньгами. Обычно такая ситуация возникает, когда жилье с дорогим ремонтом или продается вместе с меблировкой.

Стоимость отчета оплачивает заемщик. Если по итогам рассмотрения отчета банк снизит рыночную стоимость, деньги за услугу не вернут. Поэтому есть смысл делать предварительную оценку за меньшую плату — некоторые оценщики на это соглашаются и выносят устный вердикт по технической документации и фотографиям квартиры.

Следующее действие — договоренность о расчете с продавцом

Платеж за квартиру состоит из двух частей — первоначального взноса и основной суммы. Взнос передается двумя схемами:

1. Продавцу наличными под расписку.
2. Безналичным переводом.

Сумма ипотеки также передается разными способами — через ячейку или кассу в банке, наличным платежом. Как именно будет совершаться расчет с продавцом, зависит от регламента, этот момент нужно уточнять у менеджера по ипотечному кредитованию.

Способ расчета нужно выяснить заранее — он указывается в договоре купли-продажи. Можно попытаться его изменить после одобрения покупки, но тогда есть риск, что финансовая организация решит пересмотреть заявку. Не факт, что в этот раз по ней будет принято положительное решение.

Подача пакета документов

Уточняйте, нужны ли оригиналы или достаточно фотографий и скан-копий. Выясняйте требования к файлам:

• формат и размер;
• ориентация и качество;
• как называть и так далее.

Предоставить документы можно личным визитом, отправкой по электронной почте, загрузкой через личный кабинет заемщика.

Важно следить за актуальностью данных. Например, если обнаружится, что за время их сбора продавец сменил место регистрации, то менеджер выявит несоответствие и заявку отменят. Поэтому, пока собираете бумаги, просите владельца как можно быстрее оповещать вас об изменениях сведений.

Поданные документы проверяют досконально, изучают объект и ее владельцев. Время ожидания отличается для расположения недвижимости. Заявку на ипотеку в новостройке проверяют быстро — результат обычно известен в течение часа. На изучения объекта вторичного рынка может уйти 3–7 дней.

Оформление обязательной страховки

Купленная таким способом квартира обязательно страхуется. Оформляется и страхование титула — так называют риск утраты права собственности. При такой страховке, если сделка будет кем-либо оспорена, страховая компания закроет кредит. Страхование титула является обязательным, что прописано в ст. 31 закона «Об ипотеке». Стоимость страховки обычно включается в сумму кредита.

Можно застраховать свою жизнь и здоровье, включив стоимость в кредита. Отказываться от такого полиса неразумно — банки снижают процентную ставку на несколько пунктов, а еще и появляется защита от финансовых проблем в непредвиденных ситуациях.

Совершение и регистрация сделки

За день до даты совершения сделки продавец должен предоставить реквизиты своего счета или заранее открыть его в банке, выдавшем ипотеку. На открытие света уходит разное время, точно можно узнать у менеджера.

Процесс заключения сделки:

1. Продавец и покупатель в назначенное время приходят в офис. Без личного присутствия владельца или его представителя сделка невозможна.
2. Продавец подает оригиналы документов на квартиру, удостоверение личности (свое и других собственников).
3. Покупатель предоставляет те документы, скан копии или фотографии которых отправлял ранее с заявкой.

Договор подписывают за несколько часов, затем можно приступать к следующему этапу — подаче данных в Росреестр.

Каким способом ее делать, можно спросить у менеджера. Это может быть электронная регистрация или подача через МФЦ. В первом случае идти никуда не нужно — данные передаются в электронном виде, а результат покупатель получает по электронной почте через 1–5 рабочих дней.

Есть один нюанс — такой способ не подходит, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети. В этом случае договор купли-продажи заверяется у нотариуса. Он может сам подать его в Росреестр или отдать лишь заверенный экземпляр. Во втором случае подавать бумаги придется через МФЦ.

Результатом регистрации будут документы о праве собственности на имя покупателя. Их нужно предоставить в банк. Предварительно уточните, что именно нужно — иногда достаточно выписки из ЕГРН, в других случае пакет более внушителен.

Краткая последовательность действий

Для закрепления материала предлагаем пошаговый алгоритм. С его помощью вы поймете, с чего начать и что делать до заключения сделки:

1. Выбор жилья.
2. Сбор документов.
3. Заказ оценки недвижимости.
4. Переговоры с продавцом и банком о способах расчета.
5. Составление ДКП, подача менеджеру.
6. Покупка полиса обязательного и добровольного страхования.
7. Подписание письменных соглашений.
8. Регистрация сделки в Росреестре.
9. Подача документов о получении права особенности в банк.

Выполнив эти девять шагов, вы самостоятельно купите квартиру в ипотеку и станете счастливым владельцем. Если же процесс кажется сложным, наши сотрудники обязательно помогут во всем разобраться.