Что такое кадастровая стоимость, как рассчитывается и для чего нужен кадастр

Что такое кадастровая стоимость

Если говорить простыми словами, то кадастровая стоимость — это цена на недвижимость, определенная государством на основании установленных формул. Определенная для объекта стоимость фиксируется на несколько лет, затем пересматривается.

Значение используется:

1. При расчете базы налогов — на доходы, земельного, имущественного.
2. При определении размера госпошлины в ряде случаев.

Не стоит путать кадастровую стоимость с рыночной — последняя формируется под влиянием совсем других факторов, например, наличия панорамных окон или улучшенной планировки.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость

Для ее определения не нужна визуальная оценка объекта — специалисты ориентируются на данные документов и статистики. Вот лишь пять параметров, которые берутся во внимание:

• адрес недвижимости;
• площадь объекта;
• расположение относительно объектов инфраструктуры;
• экономическое положение в регионе расположения;
• показатели рынка недвижимости.

Учитывается и состояние объекта. Например, кадастровая стоимость здания, признанного аварийным, будет ниже аналогичного, но не аварийного строения. Не последнюю роль играют и имеющиеся инженерные коммуникации, а также их состояние.

Кто устанавливает такую стоимость, можно ли это делать самостоятельно

Государством в каждом регионе организовываются бюджетные учреждения (ГБУ), которые и выполняют эти функции. Названия у них разные. Например, в столице такую деятельность ведет ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», а в Нижегородской области ГБУ НО «Кадастровая оценка». Найти название и адрес вашего учреждения можно на региональном сайте администрации

Самостоятельно рассчитать кадастровую недвижимость трудно — в ее подсчете используется десятки параметров, причем их перечень может меняться в зависимости от объекта недвижимости. Подробная методология расчета указана в приказе Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226.

Узнать актуальную стоимость можно с помощью следующих способов:

1. В соответствующем разделе Росреестра.
2. По публичной кадастровой карте с указанием кадастрового номера или через опцию поиска. Этот способ используется, когда известен только адрес объекта или в Росреестре нет по нему сведений.
3. Через выписку из ЕГРН. Ее можно заказать на портале Госуслуги или лично в МФЦ. Выписка из этого реестра предоставляется бесплатно, но личные данные увидит только сам владелец.

Если в вашем регионе Росреестр ведет прием граждан, то можно узнать интересующую информацию там.

Почему кадастровая стоимость меняется

Специалисты систематически мониторят характеристики, участвующие в оценке. Если они меняются, то вносятся коррективы и в стоимость. Вот примеры причины, вызывающих ее падение:

• неподалеку запустили предприятие, загрязняющее атмосферу;
• десятилетиями не делали капитальный ремонт;
• уменьшилась площадь объекта.

Напротив, при увеличении площади, проведенной реконструкции или улучшении инфраструктуры будет перерасчет в сторону увеличения стоимости.

Можно с легкостью узнать, какие именно параметры были учтены. Для этого достаточно зайти в раздел Фонда данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра. В поле поиска нужно указать запрашиваемые данные и дождаться результатов.

Как изменить кадастровую стоимость

Периодически возникают ситуации, когда кадастровая стоимость намного выше рыночной, чего не должно быть. Такое случается, если специалистами использовались недостоверные данные или было допущено отклонение от методологии. Самостоятельно внести изменения собственник не может, но у него есть два пути решения проблемы.

Через комиссию Росреестра

Для этого подают заявление в произвольной форме с указанием данных заявителя и причин, по которой нужно внести изменения. К документу прикладывают:

• копию документа о праве собственности;
• выписку из ЕГРН;
• отчет о рыночной стоимости (если кадастровая значительно выше).

Если причиной указаны недостоверные сведения, то нужно приложить подтверждение этому. Например, это может быть ответ на запрос в организацию, которая делала оценку. Он предоставляется в течение 7 дней с момента обращения.

Если заявление и документы будут приняты, комиссия определит дату заседания. Соответствующее уведомление заявитель получает в течение семи дней. На заседании определяется, нужно ли менять кадастровую стоимость.

В судебном порядке

Выбирая этот путь, нужно выяснить, выгоден ли он. Обычно если кадастровая стоимость завышена незначительно, то смысла в судебных тяжбах нет. Исключением будет лишь ситуация, если при расчетах использовались недостоверные данные, например, завышенная площадь недвижимости.

Обычно к такому способу прибегают, когда комиссия выносит отрицательное решение, которое хочется оспорить. Но можно сразу обращаться в суд с иском:

1. Об уравнивании кадастровой стоимости с рыночной
2. Об изменении стоимости в связи с обнаруженной недостоверной информацией о недвижимости.

Иск можно подать в срок до 5 лет с момента внесения в ЕГРН неверных сведений. Направляют его в Верховный суд региона (края, области, республики). Ответчиком будет учреждение, установившее кадастровую стоимость или комиссия Росреестра, если ее решение нужно оспорить.

К иску нужно приложить:

• правоустанавливающие документы;
• выписку из ЕГРН;
• отчет о рыночной стоимости недвижимости.

Заявитель оплачивает госпошлину, для физических лиц она составляет 300 рублей, организациям придется заплатить 2000 рублей.

Поданный иск рассматривается в течение двух месяцев. Если его удовлетворят, то соответствующую информацию укажут в решении, а в ЕГРН внесут сведения о новой кадастровой стоимости недвижимости.