Рынок недвижимости — чего ждать, почему цены не падают

Спад спроса на ипотеку

Во втором полугодии 2023 года ключевая процентная ставка поднялась с 7,5 до 15 процентов годовых. Эксперты уверены, что при росте инфляции эти цифры увеличатся до 17% годовых, существенно падать же они вряд ли будут. Рост ключевой ставки неизбежно влечет повышение ставок и по кредитам, в первую очередь — по ипотеке.

Уже в 2023 году в ведущих российских банках невозможно оформить ипотеку по ставке ниже 15,6% годовых (не считая льготных программ). Причем такие условия предлагаются привлекательным клиентам, соответствующим трем требованиям:

• готовым внести не менее 20% первоначального взноса;
• получающим зарплату в выбранном для ипотеки банке;
• оформляющим страхование жизни и титула.

Остальным же людям банки готовы предложить ставку на уровне 17–18 процентов годовых. В такой ситуации ежемесячный платеж становится внушительным, чем и объясняется постепенное снижение интереса к ипотечному кредитованию.

Почему не падают цены на жилье

Казалось бы, снижение спроса на ипотеку должно привести и к понижению стоимости квартир, однако этого не происходит. Россияне, способные заплатить 50% первоначального взноса или претендующие на 1–2 млн руб. ипотечного кредита, не боятся процентной ставки и по-прежнему активно подают заявки в банки. Виной тому появившаяся информация о постепенном сворачивании льготных программ ипотечного кредитования в 2024 году. Аналитики уверены, что с 1 июля 2024 года часть предложений исчезнет, а по остальным банки ужесточат требования, чем значительно сократят число потенциальных претендентов. Повышение первоначального взноса до 20% — первый сигнал о грядущих изменениях.

По этим причинам сейчас в России, в частности в Москве, наблюдается повышенный спрос на первичном рынке недвижимости, а значит и предпосылок для снижения ее стоимости нет. Аналогичная ситуация и со вторичкой, которая дешеветь явно не собирается. Эксперты уверены, что такая ситуация будет продолжаться до конца декабря.

Что ожидать в дальнейшем

Во многом ценообразование зависит от того, как будет развиваться политическая и экономическая ситуации дальше. Ожидать быстрого завершения СВО, прекращения колебания курса валюты и снятия санкций не приходится, поэтому большинство экспертов уверено, что процентная ставка не снизится в ближайшие 1–2 года. На фоне изменения или прекращения льготной ипотеки снизится и спрос, на что застройщики вынуждены будут как-то реагировать. Например, снижением стоимости жилья.

В первую очередь такие решения коснутся недвижимости в новостройках. Затем может подешеветь и жилье на вторичном рынке. Однако быстрых изменений цен ждать не нужно — перестройка ценообразования может занять несколько месяцев. Скорее всего, заметное снижение стоимости жилья произойдет лишь к концу 2024 года, когда ситуация со льготной ипотекой окончательно прояснится.

Что касается спроса и предложений — эксперты уверены, что купить квартиру в новостройке станет сложнее из-за увеличения спроса. Стоимость кредита для вторичного рынка остается высокой. Плюс сами владельцы не станут спешить с продажей и демпинговать — в складывающихся условиях для них выгоднее будет сдавать жилье в аренду. Поэтому покупатели обратят внимание на новостройки, особенно в первом полугодии 2024 года, когда льготная ипотека еще будет действовать на старых условиях. Подобрать вариант по душе и по карману станет сложнее.

Покупать квартиру сейчас или в следующем году

Если жилищный вопрос не стоит остро, а ваше внимание обращено на вторичный рынок, эксперты предлагают подождать. В ноябре и декабре текущего года изменений в стоимости не будет — продавцам нужно время, чтобы сориентироваться в экономической ситуации и изучить рынок, да и спрос на жилье к концу года традиционно высокий.

Лучшим решением станет покупка в январе или феврале. В это время цены традиционно немного снижаются и можно купить квартиру с выгодой для себя. Эксперты прогнозируют удешевление вторички примерно на 10%. Затягивать же с ее покупкой не стоит — с отменой льготной ипотеки стоимость кредита на вторичку увеличится и приобретение не будет выгодным. Поэтому выгоднее заключить сделку в первой половине года,

Что касается квартир в новостройках — их все еще можно покупать по госпрограммам. До 1 июля 2024 года ставки по ним меняться не будут, поэтому нужно поспешить. Как будет развиваться ситуация дальше, со 100% уверенностью не скажет ни один эксперт. В случае со значительным повышением процентных ставок платежей для большинства россиян станут непосильным бременем.