Практическое руководство: Как продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала

Разрешена ли продажа жилья, купленного за маткапитал

Спешим успокоить — продавать такую квартиру можно, но с некоторыми оговорками. Чтобы это сделать, собственник должен соблюдать следующие условия:

1. Получить разрешение органов опеки на сделку.
2. Убедиться, что в недвижимости выделены доли и дети имеют на них право собственности.
3. Подобрать подходящее новое жилье — доли в нем не должны быть меньше, чем в продаваемой квартире, а качество жизни детей не должно пострадать.

Если недвижимость была куплена в ипотеку с использованием средств по материнскому сертификату, то потребуется еще и разрешение банка — до погашения кредита недвижимость находится у него в залоге.

Когда можно продавать такую квартиру

Законом такие сроки не оговорены. Это означает, что перепродать недвижимость можно даже в течение года после получения на него права собственности. Главное, чтобы органы опеки дали согласие.

При этом нужно учитывать и минимальные сроки владения (3–5 лет), по завершении которых не нужно платить подоходный налог. Если закрыть сделку внутри этого периода, придется заплатить 13% НДФЛ. При этом для расчета размера налога от суммы продажи вычитают размер маткапитала.

Пошаговая инструкция по продаже

Порядок реализации недвижимости, приобретенной с привлечением господдержки, несколько отличается от продажи в обычных условиях. Расскажем об основных шагах и их порядке.

1. Поиск подходящего жилья или компенсация долей

При продаже жилья важно соблюдать интересы детей. Например, купить жилье, одобренное органами опеки и выделить в нем каждому ребенку доли.

Потенциальную покупку изучает специальная комиссия. Она обращает внимание на следующие моменты:

1. Площадь — доли детей не должны быть меньше, чем они были в проданной квартире.
2. Развитие инфраструктуры в районе, расстояние до школы, детского сада, организаций досуга.
3. Состояние жилья — оно может быть лучше, чем в прошлой квартире или таким же, но не хуже.

Другой вариант — договориться о компенсации стоимости долей детям. Когда контролирующие организации дают добро, родители открывают на каждого ребенка банковский счет и перечисляют на него деньги, вырученные за продажу их долей.

Затягивать с поиском нового жилья не стоит. Органы опеки требуют, чтобы доли в нем были выделены в течение 30–90 дней с момента продажи прежнего жилья. В противном случае сделка будет аннулирована. Поэтому нельзя терять ни дня.

2. Поиск потенциального покупателя

Сразу готовьтесь — сложно найти покупателя на квартиру, купленную ранее с участием маткапитала. В такой сделке множество нюансов, в которых мало кому хочется разбираться. Если нужно ускорить процесс, обратитесь в агентство недвижимости.

Когда покупатель найден, нужно договориться с ним о всех нюансах сделки. Особое внимание уделите согласованию порядка расчета, размеру залога и другим финансовым моментам. Они обязательно должны быть отражены в договоре купли-продажи

3. Обращение в органы опеки и СФР

Во всех случаях, когда есть несовершеннолетние собственники, разрешение на продажу их долей выдают органы опеки (Управление по охране детства) и Социальный фонд России (ранее ПФР).

Для посещения этих учреждений нужно подготовить следующие документы:

• удостоверения личности заявителей;
• свидетельства о рождении каждого ребенка;
• документы на продаваемое и покупаемое жилье (техпаспорт, выписку из ЕГРН);
• документы о проживающих (зарегистрированных);
• договор купли продажи с отраженной стоимостью сделки;
• разрешение на сделку, выданное банком (если квартира в ипотеке).

Если супруги в браке, то нужно взять с собой и свидетельство о его заключении.

Отдельной справки о кадастровой стоимости обычно не нужно — эта информация содержится в выписке из ЕГРН. Более детальный перечень необходимых документов можно узнать на сайте органа опеки или администрации муниципалитета.

Поданные документы рассматриваются в срок до 15 дней. По ним будет принято решение — разрешить или запретить продажу.

Нотариальное удостоверение сделки

Без нотариуса в описываемой ситуации не обойтись — он проверяет законность сделки. При визите с собой взять:

• паспорта родителей и детей (если им есть 14 лет);
• свидетельства о рождении на детей моложе 14 лет;
• документы на объекты недвижимости;
• письменное разрешение на сделку от опеки;
• составленный договор купли-продажи.

Нотариус проверяет дееспособность участников сделки, соблюдение интересов детей, подлинность всех документов. Он же заверяет договор купли-продажи и направляет его в Росреестр для регистрации.

Сроки регистрации сделки в Росреестре зависят от способа подачи документов. Если их направлять в электронном виде — один день, в бумажном — три дня. По итогам Росреестр сформирует выписку из ЕГРН, забрать ее можно у нотариуса.

Направление документов в органы опеки

Важно не забыть доказать опеке, что интересы детей соблюдены. Поэтому по завершении регистрации сделки нужно принести:

• выписку из ЕГРН — в ней должно быть отражено, что дети владеют долями в новом жилье;
• выписку из банковского счета, отражающую факт поступления денег — если был выбран вариант с компенсацией стоимости долей.

По этим документам органы опеки поймут, что в результате продажи ребенок не пострадал. Теперь можно считать сделку полностью законченной.

Нюансы продажи ипотечной квартиры

Если жилье покупали в ипотеку, а за счет средств господдержки сделали первоначальный взнос или погасили часть кредита, алгоритм действий будет немного другим.

Сначала нужно разобраться с обременением. Для этого обычно выбирают один из трех способов:

1. Ищут деньги, закрывают ипотеку и дожидаются снятия залога.
2. Часть денег от продажи направляют на погашение ипотеки. Обычно к такому варианту прибегают, когда сумма долга небольшая.
3. Переоформляют ипотеку на покупателя.

Последние два варианта можно реализовать только с разрешения банка, выдавшего ипотечный кредит. Без него не получится зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре, а значит органы опеки могут оспорить сделку.

Нюансы продажи в разных ситуациях

Выше рассмотрены сценарии, когда одна квартира продается и тут же покупается другое жилье. Однако бывают и другие ситуации:

1. Переезд в другой регион. При переезде из Москвы или Санкт-Петербурга в другие регионы органы опеки могут посчитать, что качество жизни ребенка ухудшится и не дать разрешения на продажу. Поэтому нужно тщательно выбирать новую квартиру.
2. Продажа из-за развода. Такая ситуация считается смягчающим обстоятельством. Органы опеки могут разрешить сделку, даже если новая квартира будет меньше по площади или стоимости. В отдельных случаях даже не потребуют выделения доли ребенка.
3. Продажа по причине заболевания ребенка — нужно дорогостоящее лечение или смена региона по медицинским показаниям. В такой ситуации органы опеки дадут добро даже без выделения ребенку долей в новом доме, но нужно предоставить заключения врачей. Если средства пошли на лечение — таты нужно подтвердить документально.

Если дети прописаны в разных городах, то придется обращаться в органы опеки по месту их регистрации. Это неудобно — везде свои требования к документам, разные сроки рассмотрения заявлений. Поэтому рекомендуем заранее прописать всех детей в одном месте.

Риски для продавца

Скрывать, что квартира была куплена за материнский капитал — плохая идея. Если покупатель узнает, что от него утаили наличие несовершеннолетних владельцев, он может через суд оспорить сделку.

Несоблюдение требований органов опеки чревато аналогичными последствиями — сделку через суд могут признать недействительной. Деньги придется возвращать покупателю.