Все о титульном страховании: суть, процесс оформления и стоимость

Рассказываем, что это такое

Титульное страхование — это мера, направленная на покрытие риска потери права собственности на недвижимость у покупателя. Простыми словами — это страховка на случай, если в будущем кто-то попытается оспорить в судебном порядке право собственности. В случаях, когда это удается, страховая компания покрывает стоимость купленной квартиры или дома.

По закону, можно застраховать право следующей собственности:

• квартиры или апартаментов;
• дома (вне зависимости от этажности);
• земельного участка;
• производственного строения;
• офиса

Является ли новый собственник физическим или юридическим лицом — роли не играет. Оформляется страхование титула только на объекты вторичного рынка недвижимости. У квартир в новостройках еще нет собственника, значит и сделку некому оспаривать.

Можно ли обойтись без такой страховки

По закону даже при сделке по ипотечному договору страхование титула не обязательно. Однако банки могут поднимать процентную ставку, если от этой страховки отказаться. Понять их можно — в ипотеке квартира становится объектом залога. Если сделка будет оспорена, право собственности у покупателя отнимут, и тогда банк теряет деньги. Приходится поднимать процентную ставку, чтобы покрыть часть издержек или просить заемщика страховать титул.

При покупке квартиры за свои средства тоже оформлять страхование титула не обязательно. Но если найдутся люди, несогласные со сделкой, покупатель рискует своими деньгами. Поэтому рекомендуем оформлять страховку в случаях, когда риск оспаривания сделки велик:

• если часть стоимости квартиры покрывается средствами материнского капитала;
• если есть подозрение, что продавец проходит процедуру банкротства или близок к этому;
• если выяснится, что продавец находится на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
• если в ходе проверки юридической чистоты выяснится, что один из собственников пропал без вести или находится в местах лишения свободы;
• если приобретаемая недвижимость досталась продавцу по наследству.

В остальных случаях желательно попросить юриста проверить юридическую чистоту недвижимости — есть много нюансов, о которых рядовой покупатель может не знать. Например, наши специалисты, в рамках услуги по сопровождению сделки, изучают десятки параметров — от способа возникновения права собственности у продавца до соблюдения норм законов при составлении договора купли-продажи (далее ДКП). Если есть малейшие сомнения, покупателю желательно застраховать титул.

Сколько стоит страховка

В каждой компании свои тарифы. Они могут меняться, в зависимости от истории недвижимости — чем она запутаннее, тем выше расценки. Обычно страховщики берут, в среднем, от 0,3% до 0,4% стоимости объекта страхования. Для ее определения используется один из двух способов:

• Учитывают сумму, указанную в ДКП и исходя из нее делают расчет;
• Проводят независимую оценку стоимости объекта недвижимости и считают стоимость полиса по озвученной оценщиком цифре.

В случае, если в ДКП указана явно заниженная стоимость (например, для уменьшения налога), страховая компания может рекомендовать написать расписку на разницу в сумме. Тогда при расчете стоимости страховки будет учитываться, сколько на самом деле заплатил покупатель, а не цифра, указанная в договоре.

Например, если квартира стоит 5 000 000 руб., а страховая компания возьмет 0,3% от суммы, то полис в год будет стоить 15 000 руб. Страхуют титул на 1–3 года — на больший срок нет смысла, исходя из сроков исковой давности. Поэтому полная стоимость титульного страхования на такую квартиру будет 15 000–45 000 руб. Копейки, если учесть, что при оспаривании сделки можно потерять все 5 000 000 руб.

Как оформить страховку

Начать процесс можно только в день подписания ДКП или спустя 2 недели, когда будет готова выписка из ЕГРН с данными нового владельца. Минимальный пакет документов для оформления страховки:

• паспорт или другое удостоверение личности продавца и покупателя;
• выписка из ЕГРН;
• документы о способе возникновения права собственности;
• техническая документация на объект;
• ДКП или заключение оценщика о стоимости квартиры.

Страховая компания может запрашивать и другую документацию, если в ходе изучения сделки появятся основания.

Полис будет оформлен только после того, как страховщик изучит всю документацию, тогда же станет известна и окончательная стоимость страховки. Выбирать страховую компанию можно по своему усмотрению или совету риелтора, а в случае с ипотекой — после консультации с банком.