Задаток при покупке недвижимости — что такое, как оформить, размер задатка

Кратко о задатке, его отличии от аванса

Задаток — это определенная денежная сумма, которую получает продавец от покупателя в знак его намерения купить недвижимость. Иными словами, это подкрепленное документом финансовое обязательство начать сделку. В народе нередко говорят о залоге, что с юридической точки зрения не совсем верно.

Деньги по задатку входят в стоимость квартиры, но теряются, если нарушать договоренности. При этом покупатель просто теряет всю сумму без возможности ее возврата, а вот продавец, согласно ст 381 ГК РФ, должен вернуть ее в двойном размере. Такая ситуация и является гарантом соблюдения договоренностей по приобретению жилья, ведь за нарушения убыток может быть существенным.

Аванс и обеспечительный платеж отличаются от задатка следующими особенностями:

1. Аванс входит в стоимость недвижимости, но всегда возвращается плательщику, если сделка сорвалась. Обеспечительный платеж не входит в стоимость и вносится как гарант компенсации убытков.
2. Внесение аванса не обязует покрывать ущерб из-за отказа от сделки, в отличие от залога. Покупатель просто возвращает свои деньги.

Что касается обеспечительного платежа, то он теряется лишь если от незавершенной сделки собственник жилья понес убытки. Если их не было, то обеспечительный платеж возвращается покупателю в полном объеме.

Нужно ли отражать риски

Ряд обстоятельств могут помешать продаже квартиры, к ним относятся:

1. Не удается собрать нужную сумму из-за отказа в кредите или задержке с выплатой субсидий.
2. Не получается вовремя снять арест или обременение с реализуемого жилья.
3. Невозможно в срок оповестить всех зарегистрированных лиц о необходимости выписаться.
4. Вскрылась информация из-за которой быстро оформить документы не получается.
5. Опека затягивает с разрешением на продажу из-за нарушения интересов детей — собственников долей в квартире.

О таких рисках стороны обязательно оповещают друг друга. Предварительный договор купли-продажи должен указывать, как следует поступить в случае их возникновения и что делать с залогом. В противном случае возникнут сложности, вплоть до судебных разбирательств.

Что изучить перед передачей денег

Сначала покупатель начинает проверку объекта недвижимости и участников сделки. Это можно делать самостоятельно или поручить юристам. Например, у нас есть услуга «Сопровождение сделки», в рамках которой мы досконально проверяем ее юридическую чистоту.
Если действуете сами, то обязательно проверьте:

1. Паспорта продавца и других собственников. Если у него есть дети моложе 14 лет, то их свидетельства о рождении.
2. Выписку из ЕГРН — она содержит сведения о том, как возникло право собственности, находится ли объект в залоге, нет ли арестов на перерегистрацию. Заказывать выписку должен собственник в МФЦ или через портал Госуслуги.
3. Документы, устанавливающие право собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор ренты и т.д. Следите, чтобы указанные в них сведения соответствовали данными удостоверения личности.
4. ЕЖД для квартир, находящихся в Москве. По нему можно понять, есть ли прописанные люди, о которых покупателя не уведомили.
5. Если продавец находится в браке, обязательно попросите письменное разрешение на продажу от его супруга, заверенное у нотариуса.
6. Если доли в недвижимости принадлежат несовершеннолетним детям, попросите предоставить письменное разрешение на сделку от органов опеки.
7. Технический план. По нему можно с легкостью понять, делали ли незаконную перепланировку.

Продавать квартиру может и доверенное лицо владельца. Однако у него должна быть доверенность, заверенная нотариально. Не забудьте проверить ее подлинность, например, в системе федеральной нотариальной палаты.

В случаях, когда продавец пожилой, выглядит неопрятно или ведет себя подозрительно, можно дополнительно подстраховаться — попросить справку из психоневрологического диспансера. Если он состоит на учете, то велик риск, что он признан судом недееспособным. Тогда сделка будет оспорена.

Как определить сумму

Законами не регламентируются размеры задатка при покупке дома, комнаты, квартиры или земельного участка. Обычно о сумме стороны договариваются сами, можно даже немного торговаться. Чаще всего речь идет сумме около 100 000 рублей — ее легко собрать, но жалко потерять, значит стороны будут более ответственными.

При покупке жилья в ипотеку поступают аналогичным образом. Иногда задаток нужен лишь для подтверждения платежеспособности покупателя. В этом случае можно договориться и показать справку, подтверждающую одобрение ипотеки. Часто его бывает достаточно.

Как оформляют задаток

В соответствии со ст 380, п.2 ГК РФ соглашение о задатке оформляется исключительно в письменном виде. В какой форме — выбирает юрист или сами стороны сделки.

Соглашение можно оформить:

1. В виде дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи.
2. Указанием в отдельном пункте этого договора.
3. Отдельным соглашением с указаний в нем условий, свойственных предварительному договору купли-продажи.

Последний вариант нежелательный. Если возникнет спор и придется судиться, то неясно, каким будет итог. Суды иногда не признают факт передачи задатка, если он оформлен таким способом.

Пошаговая инструкция по передаче денег

Если вы не знаете, как правильно передавать задаток, вам поможет наш алгоритм:

1. Проверить сделку на юридическую чистоту.
2. Внести в предварительный договор купли-продажи сведения о залоге.
3. Отдать деньги выбранным заранее способом.
4. Подготовить документы для совершения купли-продажи.
5. Заключить основной договор купли-продажи

Дальнейшие действия такие же, как при оформлении квартиры без задатка. Договор регистрируется в Росреестре, стороны составляют акт передачи недвижимости.

Как лучше передавать деньги

О способе оба участника процесса договариваются заранее. Выбирают вариант, который устроит обе стороны. Это может быть:

1. Передача наличными — деньги отдают из рук в руки, о чем составляется расписка.
2. Наличными через банковскую ячейку. Это дополнительная гарантия завершения сделки — банк отдаст деньги продавцу только после заключения ДКП. Чтобы реализовать такой способ, нужно заключить договор с банком.
3. Внесение безналичным платежом на банковский счет. Реквизиты в этом случае нужно прописать в ДКП или дополнительном соглашении. Там же указывается и порядок расчета. Расписку писать в этом случае не нужно.

Еще один вариант — направление средств на счет эскроу. Он открывается банком на основании подписанного продавцом и покупателем договора. В такой схеме деньги будут направлены на счет продавца только при выполнении определенных условий. Каких именно — прописывается в этом соглашении.

Что писать в расписке

Этот документ нужен только если деньги передаются наличными из рук в руки. Составляется он письменно, по возможности — от руки. Тогда его подлинность при судебных разбирательствах можно будет проверить почерковедческой экспертизой.

Расписка должна содержать следующую информацию:

1. ФИО, адрес и паспортные данные участников соглашения.
2. Дату и место составления.
3. Сведения о предварительном ДКП (если расписка идет к нему приложением).
4. Данные об объекте недвижимости (вид, адрес, можно и кадастровый номер).
5. Сумма (цифрами и прописью).

Обязательно должны быть подписи сторон.

Документ пишется только по факту передачи денег. Если этого не произошло, то писать расписку о получении не нужно. В противном случае есть риск потерять деньги в случае судебного разбирательства.

Задаток — отличный инструмент для тех, кому она понравилась, но пока нет возможности купить. Дает он гарантию о начале сделки и продавцу, поэтому отказываться от него не стоит. Главное, чтобы документы были составлены грамотно. Если работу по оформлению задатка на квартиру доверить юристу, то проблем при судебном разбирательстве не возникнет.